Что такое договор инвестирования: виды, особенности + образец заполнения

Любые виды сделок юристы настоятельно рекомендуют оформлять документально, особенно когда речь идет о больших суммах денег. Инвестор и заказчик всегда оформляют инвестиционный договор – документ, учитывающий все подробности достигнутого соглашения. Инвестиции сами по себе вещь рисковая, поэтому грамотно оформленный договор об инвестировании способен защитить от некоторых непредвиденных ситуаций, как сторону заказчика, так и инвестора.

Общие понятия

Договор об инвестиционной деятельности подтверждает взаимоотношения между инвестором и заказчиком, а также определяет их права и обязанности. Равноправными участниками договора являются заказчик и инвестор. При этом, заказчиком считается тот, кто ведет проект. Обычно это руководитель предприятия или организации, деятельность которой нуждается в инвестициях. Именно он берет на себя всю ответственность за полученные денежные средства. Сторона заказчика обязана выполнять все пункты договора и подтверждает это своей подписью. За результат операции инвестирования и всю финансовую деятельность несет ответственность заказчик.

Стороной инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Он дает свои средства в управление и ожидает получить условленную прибыль. Со стороны инвестора в документе могут быть прописаны требования к возможным рискам или просадкам. С другой стороны, инвестиционный договор может содержать пункт об обязательстве инвестора не вмешиваться в ход финансовой деятельности до конца обусловленного срока.

Некоторые сферы деятельности могут учитывать в документе и третью сторону, например, подрядчика или инвестиционного агента. Например, такой сферой является строительство. Агент, как правило, получает процент от суммы, на которую заключается сделка, и способствует поиску инвесторов и заключению новых договоров. Но для заказчика это достаточно выгодный вариант, так как комиссионные очень малы, по сравнению с суммами контрактов.

Инвестиционный договор подразумевает получение выгоды всеми сторонами: инвестор увеличивает свой капитал, а заказчик, как правило, получает выполненный проект и вознаграждение. Источником прибыли является деятельность проекта.

Похожие статьи:

• как и где найти инвестора для бизнеса
• как можно стать инвестором
• виды инвестиций в бизнес
• проведение анализа инвестиционного проекта

Что такое новация?

Новацией долга считается замена одного обязательства другим по договоренности между сторонами. Основной признак того, что сделка является новацией, — это отмена существующего обязательства. Одновременно с ним прекращаются и все дополнительные.

Важно: при заключении соглашения обязанность по уплате неустойки по прежнему договору также прекращается.

Заключается такой договор только между хозяйствующими субъектами, реформировать этим способом задолженность по налогам нельзя. Примером новации может быть замена договора аренды недвижимости на договор купли-продажи. А вот установление нового срока исполнения обязательства или изменение места исполнения новацией считаться не могут, поскольку замены одного обязательства другим не происходит.

Условия соглашения

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде. Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения. Общий механизм подразумевает сам факт займа заказчиком у инвестора с любой формой последующего использования средств. Процесс передачи денег может происходить следующими способами:

1. После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
2. Средства поступают заказчику частями. Такой вариант приемлем для обеих сторон, если: Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
3. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

Полученные деньги заказчик вкладывает в проект и самостоятельно следит за всеми происходящими процессами, а также суммами затрат и прибыли. В определенную дату, о которой обе стороны договариваются заранее, заказчик возвращает инвестору его вознаграждение за вложение средств.

Проценты инвестор может получать двумя способами:

1. Фиксированной суммой. Результат инвестиционного проекта не влияет на сумму, которую получит инвестор – она представляет собой фиксированную и неизменную цифру. Выплаты должны совершаться точно в оговоренные даты. Небольшие поправки могут быть внесены только с согласия обоих сторон.
2. Часть от прибыли. Суммы таких выплат, как правило, приблизительны. При долгосрочных вложениях точную цифру назвать достаточно сложно. Стороны отталкиваются от средних значений ожидаемой доходности и устанавливают процент от фактически полученных денег. Многие инвесторы стараются избегать таких договоренностей, потому что возникает некоторая неопределенность. Заказчики, наоборот, привержены к заключению именно таких контрактов, потому что это дает возможность учитывать неожиданные изменения в макроэкономике, инфляцию и другие непредвиденные обстоятельства.

Способ выплаты вознаграждения оговаривается заранее и обязательно уточняется в договоре, во избежание любых недоразумений.

Комментарий к Ст. 414 ГК РФ

1. Несмотря на кажущуюся простоту правил, изложенных в комментируемой статье, а также обстоятельную разработку соответствующих проблем в юридической науке, уяснение понятия новации представляет известную сложность.

Следуя букве закона, новация представляет собой соглашение (договор), которое достигается сторонами уже существующего обязательства, им (соглашением) погашается (прекращается) прежнее обязательство и порождается новое, которое, в свою очередь, предусматривает иной предмет или способ исполнения.

2. Понятие «предмет исполнения» не относится к числу детально изученных. По-видимому, предметом исполнения является предмет обязательства. Но и понятие «предмет обязательства» достаточно противоречиво. С одной стороны, в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.) (п. 1 ст. 307 ГК). Стало быть, предметом обязательства является действие. С другой стороны, применительно к отдельным договорам предметами объявляются вещи, права, работы (результаты работ), услуги и т.д. Так, предметом договора продажи недвижимости в законе названо недвижимое имущество (ст. 554 ГК); объектами (предметами) аренды являются непотребляемые вещи (ст. 607 ГК); договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику (п. 1 ст. 703 ГК); по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность) (п. 1 ст. 779 ГК) и т.д. Таким образом, из определения обязательства (ст. 307 ГК) следует, что предметом обязательства является действие, в дальнейшем закон исходит из того, что предметы обязательства — это вещи, права, работы, услуги.

Соглашением о новации может предусматриваться иной предмет исполнения. Должник обязуется вместо одной вещи передать другую вещь или уплатить деньги, выполнить работу, оказать услугу и т.д.

3. Новация может предусматривать иной способ исполнения обязательства. Когда говорят о способе исполнения, то имеют в виду исполнение целиком (полностью) или по частям (поэтапно). Так, существующее обязательство по уплате всей суммы может быть заменено обязательством, предусматривающим замену первоначального обязательства новым, в силу которого будет производиться оплата в рассрочку. Вместе с тем далеко не всегда соглашение сторон, изменяющее сроки и порядок расчетов, означает изменение способа исполнения обязательства. Так, при рассмотрении конкретного дела суд указал, что в соглашении о порядке погашения долга не содержится указаний на то, что этим соглашением прекращаются какие-либо обязанности заемщика. Соглашение не содержит условий об изменении способа исполнения обязательства заемщика — он остался прежним (уплата кредитору денежных средств); изменение же сроков и порядка погашения задолженности не является изменением способа исполнения обязательства. Согласно п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 453 ГК РФ соглашение о порядке погашения долга представляет собой изменение кредитного договора, поэтому обязательства, возникшие из кредитного договора, сохранились .

——————————— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. N 103 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 1) (далее — Обзор практики применения арбитражными судами ст. 414 ГК РФ).

4. Хотя в комментируемой статье об этом не упоминается, новация может быть выражена в замене обязательства одного типа обязательством другого типа. Так, в силу ст. 818 ГК РФ по соглашению сторон долг, возникший из купли-продажи, аренды имущества или иного основания, может быть заменен заемным обязательством; замена долга заемным обязательством осуществляется с соблюдением требований о новации. Нет оснований и для противоположных действий, когда заемное обязательство новируется в обязательство по передаче вещи, выполнению работ, оказанию услуг, уступке права.

В соответствующих случаях считается, что отношения сторон в результате новации упрощаются, становятся более понятными, прозрачными. Как представляется, создается лишь видимость этого, ибо в случае возникновения спора не остается ничего другого, кроме как исследовать ранее существовавшее обязательство. Так, если, предположим, долг, возникший из договора купли-продажи, заменен заемным обязательством (п. 1 ст. 818 ГК), то заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности (ст. 812 ГК). Значит, при наличии спора придется обращаться к условиям договора купли-продажи, с тем чтобы установить, что существовал долг из этого договора, который новирован в заемное обязательство.

Могут быть новированы несколько первоначальных обязательств в одно новое или, напротив, одно первоначальное обязательство — в несколько новых.

Допустима новация части обязательства.

5. Непременным признаком новации является направленность воли сторон соглашения на прекращение существующего обязательства и возникновение нового либо на замену первоначального обязательства другим.

Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано. Намерение произвести новацию не предполагается. Если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить.

Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим, что влечет для них правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства .

——————————— Обзор практики применения арбитражными судами ст. 414 ГК РФ (п. 2).

6. Соглашение о новации есть обычный гражданско-правовой договор. Следовательно, его заключение и оформление подчинены общим правилам о договоре.

Должны быть согласованы существенные условия нового обязательства.

Наиболее предпочтительно оформление такого соглашения как договора между сторонами существующего обязательства, в котором четко выражена воля этих субъектов на прекращение одного обязательства и возникновение между ними нового обязательства иного типа или с иным предметом или способом исполнения.

К сожалению, чаще всего стороны существующего обязательства, желая изменить что-либо в своих отношениях (в том числе предмет или способ исполнения), заключают дополнительное соглашение к ранее заключенному договору. Поскольку из такого соглашения не следует, что существующее обязательство заменяется новым, постольку происходит изменение обязательства, но не новирование.

Об оформлении новации долга в заемное обязательство в п. 2 ст. 818 ГК РФ содержится специальное указание: замена долга заемным обязательством совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа.

7. Обязательство, появившееся в результате новации, производно от первоначального обязательства. Поэтому, если признается недействительной сделка, породившая первоначальное обязательство, то недействительным будет и соглашение о новации.

Если же признается недействительным соглашение о новации, то, значит, первоначальное обязательство продолжает существовать.

Новация только тогда прекращает обязательство, когда соглашение о замене первоначального обязательства новым соответствует всем требованиям закона, т.е. заключено в определенной законом форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям устанавливаемого сторонами обязательства и сделка является действительной .

——————————— Там же (п. 3).

8. Новированы могут быть любые обязательства, как договорные, так и внедоговорные. Как представляется, даже категорический запрет новации обязательств по возмещению вреда, причиненного жизни или здоровью, следует понимать как недопустимость их замены обязательством другого типа. Так, нельзя заменить названные обязательства заемными обязательствами. Однако алиментное обязательство, оставаясь неизменным по сути (обязанность предоставлять содержание сохраняется), вполне может быть новировано, если выплата алиментов производится на основании соглашения об уплате алиментов. В соответствии со ст. 104 СК РФ способы и порядок уплаты алиментов по соглашению об уплате алиментов определяются этим соглашением. Алименты могут уплачиваться в долях к заработку и (или) иному доходу лица, обязанного уплачивать алименты; в твердой денежной сумме, уплачиваемой периодически; в твердой денежной сумме, уплачиваемой единовременно; путем предоставления имущества, а также иными способами, относительно которых достигнуто соглашение. В соглашении об уплате алиментов может быть предусмотрено сочетание различных способов уплаты алиментов.

Стороны могут расторгнуть алиментный договор и заключить новый, предусмотрев другой, нежели прежде, способ уплаты алиментов либо комбинацию способов.

9. Дополнительными обязательствами, связанными с первоначальным обязательством, являются правоотношения по уплате неустойки, залогу и т.д. Соглашением о новации либо отдельным соглашением может предусматриваться, что эти дополнительные обязательства продолжают существовать. При отсутствии таких соглашений дополнительные обязательства прекращаются. Так, если иное не предусмотрено соглашением сторон, с момента заключения соглашения о новации обязанность уплатить за предшествующий заключению указанного соглашения период неустойку, начисленную в связи с просрочкой исполнения должником первоначального обязательства, прекращается .

——————————— Обзор практики применения арбитражными судами ст. 414 ГК РФ (п. 4).

Вместе с тем необходимо учитывать специфику тех или иных дополнительных обязательств. Например, является ничтожным условие соглашения о новации, которым предусмотрено сохранение связанных с первоначальным обязательством дополнительных обязательств залогодателя, не являющегося должником. Стороны новируемого обязательства в таком случае не могут сохранить залоговые отношения, не существовавшие между ними. Иной вывод противоречил бы п. 3 ст. 308 ГК РФ, в соответствии с которым обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон .

Обязательства

Договор инвестирования защищает интересы как заказчика, так и инвестора. Он определяет действия, которые должны выполнить обе стороны. Наиболее важные моменты, которые учитываются в типовом договоре, следующие:

Для заказчика

• Соблюдение сроков осуществления проекта
• Предоставление отчетов о финансовой деятельности и ходе проекта.
• Сдача результата проведенной деятельности.
• Предоставление всех необходимых документов.
• Привлечение специалистов или подрядчиков для осуществления проекта и заключения договора.
• Контроль допустимых расходов.
• Контроль всех действий, связанных с проектом.
• Возврат всех заемных денежных средств в установленный срок.

Для инвестора

• Передача оговоренной суммы денег без задержек и изменений.
• Проверка результатов инвестиционной деятельности и приемка проекта.
• Выплата вознаграждения.
• При необходимости, составление всех документов по завершению проекта – регистрация права собственности и постановка на учет в необходимых государственных структурах.

Виды договоров инвестирования

Классифицируем договоры в зависимости от целей инвестирования и других условий соглашения, выделяемых сторонами как существенные.

Основные — договоры инвестирования по ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

От договоров, в которых с обеих сторон выступают частные лица, следует отличать государственные контракты, подписываемые на основании указанного Федерального закона. Такие контракты заключают в целях строительства или реконструкции государственных объектов капитального строительства или приобретения объектов недвижимого имущества в государственную собственность при реализации бизнес-проектов.

Компании заключают инвестиционный контракт по 44-ФЗ — Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Их отличительной чертой являются инвестиции в форме капитальных вложений.

Если нужны инвесторы под 44-ФЗ, привлекают капвложения и заключают специальный договор. Капитальные вложения — это те же инвестиции, но направленные исключительно в основной капитал (основные средства предприятия). Речь идет о проектно-изыскательских работах, модернизации уже действующих предприятий, обновлении машин, вводе современного технологичного оборудования, обновлении инструмента и инвентаря.

Важные моменты

Все формулировки и пункты, которые содержит инвестиционный договор, очень важны и могут повлиять на итог разрешения спорных вопросов. Составить правильный договор могут квалифицированные юристы, к которым следует обратиться при возникновении малейших сомнений. Лучше потратить больше времени на составление и изучение документа, чем потом стать жертвой мошенников или собственной неосведомленности. Юристу нужно показать предварительно составленный договор и объяснить на словах чего вы на самом деле хотите. Тогда специалист сможет подсказать неточности и двусмысленные пункты в документе, а также предложит правильный вариант написания. Кроме того, юрист проверит документ на соответствие последним нормам законодательства, что может сделать не каждый бизнесмен.

Обязательно обратите внимание на наличие в договоре следующих моментов:

• Наименование документа.
• Дата и время заключения.
• Данные сторон.
• Индивидуальная информация о проекте – цель, сроки, суммы.
• Права обеих сторон.
• Обязанности обеих сторон.

Похожие статьи:

• что такое инвестиционные риски –

Процесс оформления

Стороны могут самостоятельно составить договор. Обращаться к юристу для этого не нужно. Какой-либо единой формы документа, касающегося новации договора займа, нет.
Соответственно, во время его составления необходимо руководствоваться нормами Гражданского кодекса. Кроме того, можно использовать форму первого документа.

При этом необходимо учитывать следующие условия заключения договора:

1. Подписанты документа не меняются, стороны те же, что и при составлении первоначальной бумаги. Оба участника должны выражать согласие на изменение условий.
2. Предмет должен быть изменен, в противном случае он не будет считаться договором новации.
3. Между бумагами должна быть связь. То есть, в документе нужно указать, какое именно обязательство меняется.

Внимание! Перед составлением нужно учесть, что все условия прошлого документа нивелируются сразу после подписания нового.

Поэтому следует прописать все условия, иначе потом можно столкнуться с неприятностями. Также нужно иметь в виду, что нельзя применять новацию по отношению к алиментам и выплатам, связанным со здоровьем и жизнью граждан.

Структура документа

Каких-либо сложностей с составлением договора возникнуть не должно. Рекомендуется придерживаться следующей структуры:

1. Название, дата и место составления. Сразу под этими данными рекомендуется прописать каждую из сторон.
2. Определение предмета договора. В этой части следует указать на то, что у одной из сторон образовалась задолженность, которую путем оформления договора необходимо преобразовать.
3. Условия использования средств. В данном пункте нелишним будет указать на действующие процентные ставки и размер пени.
4. Решение споров. Важный пункт. В нем прописывает механизм решения спорных ситуаций, которые могут возникнуть у сторон.
5. Дополнительные условия. В этой части документа следует прописать все нюансы, которые не вошли в другие пункты.

Читайте об условиях и порядке процедуры банкротства умершего гражданина.

А тут о том, сажают ли за неуплату кредита в России.

По ссылке статья «Особенности банкротства страховых компаний».

После этого прописываются реквизиты каждой из сторон, проставляются подписи.

Цена проекта

Инвестиционный договор обязательно устанавливает цену проекта. Для инвестора она означает полную сумму необходимых вложений, в которую включены все расходы на стоимость материалов, вознаграждения, услуги специалистов, допустимые риски, техническое оснащение и другие траты.

Цена проекта представляет собой приблизительную сумму или допустимый диапазон необходимых вложений. Для подсчета точных цифр используют небольшие поправки или индексы, которые учитывают возможные изменения цен на материалы или услуги.

При нарушении сроков осуществления проекта его цена может меняться. В таком случае, стоимость корректируется в интересах стороны, которая понесла убыток.

Как заключить договор с инвестором с помощью адвоката?

Заказчиком признается лицо, занимающееся ведением проекта. Инвестором может быть любое лицо, которое обладает средствами для вложения в проект. Например, когда речь идет по вопросу заключить инвестиционный договор на строительство нежилого здания.

Предметом договора для одной стороны будет инвестирование в проект, а для другой – сам проект.

Для удачного заключения инвестиционного договора, главным образом необходимо найти подходящего инвестора. Довольно часто, начинающего предпринимателя этот вопрос заводит в тупик. Начать хороший бизнес без стартового капитала – дело не из легких и не всем под силу. Далее обратиться к нам в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» для помощи в составлении всей необходимой документации.

Составление инвестиционного договора в Екатеринбурге

• разработаем инвестиционный договор между юридическими лицами
• сопроводим инвестиционный договор между физическими лицами
• покажем самые удачные сферы для инвестирования
• подскажем, как найти инвестора
• поможем его найти и проверить на предмет возможных рисков при работе с ним
• расскажем, как правильно презентовать инвестору свой проект
• проведем полное сопровождение инвестиционных проектов в рамках заказанной юридической помощи

Советы инвестору

Инвестор несет значительно больший риск. При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями. Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.

Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:

• Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
• Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
• Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
• При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.

Форма соглашения о новации

Форма договора о новации определяется по общим правилам главы 9 ГК РФ о форме сделок и статей 434 и 452 ГК РФ о форме договоров.

В случае, когда новируется обязательство, возникшее из зарегистрированного договора, соответствующее новационное соглашение также подлежит государственной регистрации, так как, по сути, такое соглашение влечет изменение зарегистрированного договора (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но последствием отсутствия такой регистрации будет не недействительность новации, а отсутствие у такого соглашения правовых последствий в отношении третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Признаки инвестиционного договора

В российском законодательстве нет четкого определения термина «инвестиционный договор». Также нигде не регламентированы субъекты, которые могут заключать такой вид договора и объекты, которые могут быть в нем указаны. Юристы считают, что договор инвестирования отличается от других соглашений наличием экономического содержания документа и формулировки получения дохода как цели совместной деятельности. Признаками договора инвестиционного характера можно назвать:

• Долгосрочное сотрудничество между сторонами.
• Взаимная выгода – инвестирование денег в обмен на доход, недвижимость или другой результат проекта.
• Основание соглашения – коммерческое предложение, проектная документация.
• Присутствует коммерческий интерес.

Расторжение договора с инвестором

Как и любой договор инвестиционный договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда, в случае одностороннем отказа от договора.

1. Расторжение по соглашению не должно вызывать каких-то вопросы, т.е. обе стороны согласны расторгнуть договор и они его расторгают, заключая об этом соглашение.
2. Расторжение через суд возможно, в связи с существенным нарушением условий другой стороной или по иным основаниям, указанным в законе. Но до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный порядок.

С односторонним отказом от договора все не так просто, поскольку такое право у сторон должно быть предусмотрено договором. Если договор не предусматривает одностороннее расторжение, то он не может быть расторгнут в таком порядке. Если же право одностороннего отказа прописано, то должен быть прописан и порядок уведомления об этом, вступления в силу решения и т.п.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео о нас, чтобы понять, почему нас выбирают в помощники решения своей проблемы, пишите свой вопрос в комментариях ролика на YouTube

Этапы реализации

Мы выяснили основные моменты, с учетом которых должен быть составлен инвестиционный договор. Далее следуют этапы его реализации.

1. Первый – подготовка. Здесь осуществляются все действия, необходимые для проведения финансовых расчетов. Заказчик готовит экономическое обоснование необходимой суммы, показывает проектную документацию, готовит техническую базу. На этом этапе заказчик предоставляет совокупную информацию по будущему проекту, при этом все цифры и перечень работ или необходимых услуг может быть приблизительным. Часто такая совокупная информация предоставляется в виде бизнес-плана, где отображается необходимость некоторых затрат и преимущества реализации проекта.
2. Второй – непосредственно реализация. На этом этапе все соглашения достигнуты и условия оговорены. Инвестор передает заказчику деньги, и проект запускается в работу. Стороны заключают договор, и заказчик привлекает всех необходимых подрядчиков и специалистов.
3. Третий – эксплуатационный. В реализованный проект могут добавляться небольшие корректировки – снабжение дополнительными ресурсами, решение возникших проблем на объекте.

Завершается реализация проекта приемкой объекта инвестором. Это должно подтверждаться соответствующими документами, например, актом приема-передачи. После этого инвестор оформляет все последующие документы на свое имя.

В сфере чистых финансовых инвестиций, например передачи денег в управление для торговли на фондовом рынке, результатом инвестирования становится выплата прибыли обеим сторонам, в соответствии с условиями составленного ранее договора. О том, что все условия договора были выполнены и стороны не имеют претензий, также составляются необходимые документы.

При желании, инвестиционный договор о сотрудничестве можно продлить, оформив дополнительное соглашение. Условия продления сотрудничества могут отличаться от установленных ранее. Все поправки и изменения обязательно указываются в дополнительном соглашении.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса. Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу. А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.
Порядок проведения передачи объекта:

• осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
• после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
• после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

• Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
• Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
• Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
• Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
• Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Ключевые моменты

Каким бы выгодным вам не казалось будущее вложение средств, лучше не торопиться и следовать основным правилам:

1. Не верьте словам – требуйте документы. Это касается как документов физического или юридического лица, с которым вы составляете договор инвестирования, так и ваших взаимных обязательств. Все должно быть задокументировано.
2. Консультируйтесь со специалистами. Привлекайте юристов для изучения составленного договора и правильной формулировки тех аспектов, которые вы хотите в него включить. Полезными также могут официальные организации, способные помочь проверить репутацию или кредитную историю интересующего субъекта.
3. Учитывайте детали. Важно абсолютно все – от сроков и стоимости до решения проблемных ситуаций, которых может и не быть. Все моменты должны быть измеряемы и доказуемы, никаких абстрактных или спорных формулировок. Используйте даты, цифры, сравнительные соотношения.
4. Включайте в инвестиционный договор пункты о различных результатах окончания проекта. Опишите условия, на которых вы расстанетесь с заказчиком в случае успеха и в случае негативного исхода. Классификация инвестиционных договоров и их правильная структура законодательством не предусмотрены. Единственное, что дает сторонам право контролировать действия друг друга – это пункты договора. Чем больше требований будет написано – тем лучше.
5. Защита законодательством. Вы можете обезопасить себя от купленных судей или несправедливого разрешения спора, если дело будет рассматривать суд зарубежных стран. Этот момент можно указать в договоре. За границей договор инвестирования рассматривается на основании закона, а не «по знакомству».
6. Правильная структура финансирования. Определитесь с бонусом, который вы получите – это будут только денежные средства или же доля в компании. Свои преимущества и недостатки есть в каждом варианте.

Инвестиционный договор – не просто письменное оформление договоренностей. Это документ, регламентирующий границы прав и требования к обязанностям двух партнеров. Инвестиционный договор должен быть составлен после тщательного изучения всех документов и информации, имеющих отношение к делу. Только четкая формулировка прав и обязанностей может привести к успешному результату и качественному процессу исполнения.

Природа договора инвестирования

В юридическом смысле это письменная сделка, на основании которой инвестор осуществляет финансирование бизнес-проекта, а получатель инвестиций реализует этот проект. Законодательно такой вид контракта, как инвестиционный, не закреплен, но широко применяется.

В Гражданском кодексе разъясняется, какие контракты относятся к инвестиционным, — смешанные, которые содержат элементы различных обязательств. Анализ судебной практики свидетельствует, что суды принимают такой контракт в качестве надлежащего доказательства заключения сделки, оперируют понятием «договор инвестирования», а в мотивировочной части решений ссылаются на статьи 420–423 ГК и применяют общие положения об обязательствах (ст. 307–419 ГК РФ).

Существенной проблемой является то, что законодатель не закрепил существенные условия контракта инвестирования, в результате появляются судебные иски о признании соглашений не заключенными. Анализируя сложившуюся практику, определим, что такое инвестиционный контракт:

1. Стороной по договору выступают муниципальное образование, субъект Российской Федерации, Российская Федерация, физическое, юридическое лицо. Заключают и соглашение об инвестировании между физическим и юридическим лицами.
2. Инвесторы (вкладчики) вкладывают собственные материальные ресурсы в реализуемый проект.
3. Заказчик (получатель инвестиций) на определенных условиях и с целью получения прибыли реализует проект.
4. В качестве сторон в контракт дополнительно включают подрядчиков, субподрядчиков, соинвесторов.
5. Объект договора — развитие малого бизнеса (стартап), строительство, модернизация, реставрация, переоборудование, вновь создаваемые имущественные комплексы и предприятия.
6. Инвестиции — вкладываемые в бизнес-проект инвестором материальные блага (деньги, недвижимое имущество, ценные бумаги), чтобы получить прибыль или достичь другой полезный эффект.

Используйте бесплатно инструкции от экспертов КонсультантПлюс, чтобы разобраться с налогообложением специнвестконтрактов в рамках госзакупок.

Чаще всего применяют муниципальный контракт инвестирования в строительстве. Заключаются договоры инвестиционного товарищества, беспроцентного инвестиционного займа. Обеспечение инвестиций зависит от рисков проекта и требований привлеченного инвестора, часто в качестве обеспечения возврата займа используется залог объектов интеллектуальной собственности (ноу-хау, изобретений, программ) и долей в ООО.

В целях оптимизации налогов соглашение об инвестировании должно содержать и положения, соответствующие требованиям налогового законодательства РФ.

СПИК 2.0

В 2021 году подписан закон об обновлении механизма специальных инвестконтрактов — СПИК 2.0 (290-ФЗ от 02.08.2019). По новым правилам:

• предметом специального инвестиционного контракта является внедрение или разработка и внедрение технологий из перечня современных технологий, утвержденного ПП РФ № 319 от 21.03.2020;
• публичной стороной СПИК выступает РФ вместе с субъектом РФ и муниципальным образованием;
• сроки заключения СПИК увеличили: контракт заключают не больше чем на 15 лет для реализации проектов с инвестированием до 50 миллиардов рублей (без НДС) и не больше чем на 20 лет с инвестициями свыше 50 миллиардов рублей (без НДС);
• СПИК заключают по результатам открытых или закрытых конкурсов, кроме тех СПИК, которые подписывают по решению президента РФ или при подаче только одной заявки об участии в конкурсе;
• меры государственной поддержки прекращаются с момента превышения, если инвестор финансирует госзаказы, и совокупный объем расходов и недополученных доходов бюджета превысил 50% от общего объема капитальных вложений, которые инвестор вложил в проект;
• все сведения об инвестконтрактах включаются в реестр СПИК;
• гарантии стабильности для инвестора заключаются в том, что с даты заключения СПИК и в течение срока его действия в отношении инвестора не применяются законодательные акты, которые вступили в силу после заключения инвестконтракта и которые вводят ограничения и запреты на реализацию прав, приобретенных или осуществляемых инвестором в целях выполнения СПИК.

Новый механизм вступает в силу в 2021 году. Ключевые отличия СПИК 2.0 от СПИК 1.0:

1. Отмена порога инвестиций.
2. Увеличение срока действия специнвестконтракта.
3. Необходимость применения современных технологий.
4. Одновременное участие Российской Федерации, субъекта и муниципального образования.
5. Конкурсная основа и подача заявок через ГИСП.