Как заработать на недвижимости до 50% годовых через ипотеку

Как заработать на ипотеке – вопрос, волнующий большинство молодых предприимчивых людей, желающих получать пассивный доход без особых вложений. В условиях нестабильности экономики, постоянной инфляции, роста цен инвестиции в приобретение недвижимости являются прекрасной альтернативой традиционным видам заработка.

Получение прибыли напрямую зависит от тщательного анализа рынка недвижимого имущества и условий банка по ипотечному кредитованию. Как заработать на покупке жилья в ипотеку – очень актуальная тема для современного общества, требующая особого внимания.

Способ заработка

Лучший вариант – сдача кредитного жилья в аренду под такую стоимость, которая будет перекрывать ежемесячные взносы владельца по ипотеке.

Важно помнить:

В ипотечной квартире арендодателю жить нельзя, так как она идет под съем.
Перед тем как подписывать ипотечный договор с банком, стоит задуматься о будущей месячной стоимости квартиры. Можно обратиться к услугам риэлтерской фирмы, описать все условия местонахождения объекта, такие как район, этаж, шаговая доступность инфраструктуры, общее состояние дома и др. После проведения оценки риэлтор сможет озвучить реальную цену, по которой можно будет найти квартиросъемщиков.
Поинтересоваться стоимостью квитанций за ЖКХ, кроме электроэнергии и воды. Последние услуги будут оплачивать квартиросъемщики по данным счетчиков.
Затем подсчитать точную сумму ипотечных выплат, банковских процентов в совокупности с расходами по ЖКХ. В идеале величина обязательных платежей арендатора должна быть меньше ежемесячной стоимости съемной квартиры. При минимизировании выплат по ипотеке банку увеличивается срок кредитования. Это самый верный шаг к получению прибыли от аренды жилья.

Способ 3. Купить квартиру в целях перевода ее в коммерческую недвижимость

Выкуп квартир на первых этажах и перевод их в нежилой фонд под ритейл, либо офисы – сегодня этот вариант вложений видится экспертам наиболее прибыльным. Доходность от аренды в данном случае составляет 12-13%, что в целом соответствует пропорции ставка аренды/ставка по ипотеке.

По оценкам RRG, доходы от квартиры, переведенной в коммерческую, могут быть в 7 раз выше, чем от сдачи в аренду жилья. Так, максимальная ставка по аренде жилья может достигать 360 долл./кв м в год, тогда как арендная ставка по офисному помещению – до 700 долл., торговой недвижимости – до 2500 долл.

Хоть доходность и выше, но и вложения требуются больше – во-первых, имеет смысл покупать квартиру в районах с высокой проходимостью и с развитой инфраструктурой (такая недвижимость, естественно, дороже). Во-вторых, средняя стоимость услуг по переводу квартиры в нежилой фонд специализированными компаниями составляет от 250 до 350 долл./кв м. (т.е. за помещение 40 кв.м. придется заплатить 350-490 тыс. руб). В-третьих, «неофициальные» затраты на перевод могут достигать до 1-1.5 млн руб.

Выйти в ноль: покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду
Недвижимость за рубежом: высокая доходность или большие проблемы?
Что выгоднее в Москве: арендовать квартиру или взять ипотеку

Пример №1 заработка

Пример одной семьи, которая смогла взять недвижимость в ипотеку и достичь неплохого заработка на ней:

Сыграв свадьбу, молодожены смогли накопить сумму в размере одного миллиона рублей. Этот случай произошел восемь лет назад. В то время своей жилплощади у них не было в собственности, а ценник на двухкомнатную квартиру в новостройке начинался от 2 300 0000 рублей. Молодая семья в скором времени планировала рождение ребенка, поэтому однокомнатные варианты их не устраивали.

Распорядиться накопленным миллионом они могли по двум вариантам:

Хранение денег на депозитном счете под максимальный годовой процент и получение ежемесячного дохода. В то время процент за год приравнивался коэффициенту 8. Доходность в месяц составила бы 6,5 тысяч рублей.
Банковская ипотечная программа льготного кредитования, как помощь молодым семьям. Процент составлял 12,5. Приобретая жилье по такой программе, его можно постараться выгодно сдать.

Способ 1. Покупка квартиры в строящемся доме

Смысл заключается в том, что вы покупаете квартиру на начальном этапе строительства, которая на порядок дешевле. Девелоперы на этом этапе максимально заинтересованы в привлечении дополнительных средств, поэтому предлагают жилье по более низким ценам. Так, от стадии «котлована» до получения документов на право собственности, жилье как правило, прибавляет в цене 20-50%. Доходность может быть и намного выше (превышать 100%) при благоприятных обстоятельствах, например, если в данном месте предполагается строительство новой станции метро.

Разумеется, чтобы получить доход, ипотеку необходимо выплатить в максимально сжатые сроки — за год, максимум два, иначе такие вложения потеряют смысл.

Минусы – высокие риски таких вложений, связанные с тем, что проект может быть не завершен, а также инфляционные процессы, которые могут «съесть» существенную часть прибыли. Поэтому оптимально вкладываться в быстро строящиеся объекты, например, в таунхаусы, малоэтажные дома. На долгостроях получить прибыль вряд ли удастся.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России
Молодая семья воспользовалась вторым способом. Квартира была приобретена на 15 лет за 2,3 миллиона рублей с первоначальным вложением их накопленной суммы. Подсчитав величину ежемесячной выплаты за кредит, она составила 14,4 тысячи. Месячные услуги ЖКХ, в среднем, составляли от 2000 до 3000, в зависимости от сезона. Квартира расположена в хорошем новом доме рядом со станцией метро. Сдать её получилось почти за 20,5 тысяч рублей. В итоге чистая прибыль составила в среднем 6000-6500 тысяч рублей.

После этого семейная пара воспользовалась федеральной программой по субсидированию приобретенного жилья и смогла получить от государства сумму в размере 300 000 рублей. Полученные средства они потратили на ремонтные работы в квартире.

ВАЖНО !!! Историй реального пассивного заработка на ипотечном жилье много в юридической практике. Главное быть осведомленным в государственных программах, которые предлагают льготные ставки, либо воспользоваться правом получения вычета с подоходного налога (в соответствии со ст. 220 НК РФ). Перед покупкой жилья следует ознакомиться с условиями кредитования у разных банковских структур. В непростое конкурентное время на рынке банковские ячейки становятся более гибкими по предоставлению услуг для потребителей. Такую ситуацию можно повернуть в свою пользу.

Оценка первостепенных вложений и своих возможностей.

Прежде чем принять окончательное решение, стоит взвесить все «за» и «против» и оценить собственные возможности. Если на текущий момент средств едва хватает на покрытие базовых потребностей, то, очевидно, пока рано задумываться об ипотеке. В противном случае есть риск влезть в большие долги. Более того, за несоблюдение условий договора жилищного кредита, банк может разорвать сделку и продать залоговое имущество, лишив заемщика и собственности, и части вложенных денег.

К любым инвестициям в недвижимость, в том числе и в ипотечном варианте, следует относится как к долгосрочному проекту. При этом лучше иметь представление о динамике развития рынка и собственного финансового положения в будущей перспективе.

Среди прочего, следует учитывать и свои материальные возможности на момент старта. В число предстоящих расходов следует заложить:

Сумму первоначального взноса в размере 10% — 30% от стоимости приобретаемой недвижимости;
Страхование залогового имущества, жизни и здоровья заемщика в размере от 0,1 %.
Услуги оценщика в среднем обойдутся в 5 000 рублей;
Нотариальные услуги примерно 2 000 рублей;
Банковские услуги могут быть бесплатными и платными. Во втором случае лучше закладывать в расчет сумму 10 000 – 15 000 рублей.
Размер ежемесячных взносов;
Работы и материалы для ремонта и обустройства;
Оплата госпошлин;
Иные непредвиденные расходы.

Стоит отметить, что чем выше первоначальный взнос, тем меньше итоговая переплата, ниже ежемесячные платежи и выгоднее сделка.

Пример №2 заработка

ВНИМАНИЕ !!! Чтобы воспользоваться правом получения дохода от ипотеки, важен грамотный подход в рыночной сфере. Аналитики предлагают воспользоваться следующей схемой 2021 получения дохода. Жилье приобретается в ипотеку на первоначальной стадии строительства дома с момента закладки котлована.

После того как дом сдан в эксплуатацию квартиру можно продавать по рыночной стоимости. Часть денег полученные от нового владельца идут на погашение ипотеки, остальная доля поступает на счет продавцу. Прибылью будет являться разница между продажной стоимостью и первоначальной. В таком случае даже стандартная годовая ставка, которую могут предложить банки на сегодняшний момент в два раза ниже в отличие от составленной разницы цен.

Важные моменты:

Недвижимость в строящемся доме должна быть с высоким уровнем ликвидности. Чтобы в будущем не появились трудности с поиском покупателя. Самыми ликвидными во все времена остаются однокомнатные квартиры, имеющие средний показатель площади с шаговой доступностью остановочных пунктов. Развитая инфраструктура также придаст только положительные моменты.
Проверить репутацию фирмы-застройщика. Малоизвестные компании, отвечающие за строительство дома, создают высокий риск «заморозки» объекта на этапе строительства.
Остановить свой выбор на квартирах, расположенных в жилом доме не выше третьего этажа. Это увеличивает шанс быстрой продажи.
Готовое жилье лучше начинать продавать спустя полтора года с момента сдачи объекта. Так доверие покупателя только возрастет.

Чем раньше стадия строительства, тем ниже стоимость жилья. Если банк включается в стадию строительства на этапе котлована, значит, доверяет компании-застройщику. Оперируя необходимой информации и грамотно продумав все шаги, можно не бояться провального замысла дополнительного заработка.

Выгода от заработка на недвижимости в ипотеке

Ипотечный кредит в большинстве случаев берется для улучшения жилищных условий. Но некоторые инициативные граждане знают, как извлечь выгоду даже из ипотеки. Суть ее состоит в том, что недвижимость окупает сама себя через определенное время.

К явным преимуществам такого вида заработка относятся:

аренда ипотечного жилья отбивает часть вложенных средств (взносы по кредиту, страховку, ЖКХ). Через некоторое время квартира начинает работать на собственника, обеспечивая ему стабильный доход;
возврат части денег со стоимости квартиры и процентов по ипотеке в виде налогового вычета;
при продаже отпадает надобность в оплате новой суммы имущественного налога;
возможность погасить ипотеку досрочно за счет денег, полученных от сдачи квартиры;
со временем арендная плата растет, а платеж по кредиту остается фиксированным;
оформление в собственность помещения, купленного фактически за 2/3 от его рыночной стоимости.

Заниматься недвижимостью выгодно, но достаточно сложно. Необходимо учитывать множество нюансов, рационально рассчитать расходы и издержки, сопоставить их с потенциальным доходом.

Если Вы задумываетесь о своем финансовом благополучии, стоит тщательным образом разобраться с вопросом как заработать на ипотеке.

Ведь это не просто наиболее приемлемый вариант для приобретения жилья, а выгодная инвестиция в будущее.

Оцените автора

(
2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Поделитесь в социальных сетях

Автор:

Специалист по ипотеке Мария Юрьевна Сохань

Дата публикации4 июня, 201918 июня, 2019

Как выбрать недвижимость для покупки

Мы с вами разобрались с тем, насколько выгодно ипотечное инвестирование. Пора переходить к главному вопросу — выбора объекта недвижимости! Забегая немного вперед, сразу отметим, что лучше доверить это дело профессионалам, которые детально просчитают экономическую выгоду и подберут для вас наиболее оптимальный вариант.

При выборе квартиры для покупки в ипотеку для инвестирования, нужно учитывать следующее:

Срок окупаемости всех ваших вложений;
Формат инвестирования — перепродажа или аренда;
Спрос на недвижимость и его перспективы;
Расположение объекта недвижимости.

Если вы плохо знакомы с рынком недвижимости, то всегда остается риск приобрести откровенный неликвид — квартиру, которую будет тяжело сдавать в аренду и перепродать по высокой цене. Это еще один весомый повод для того, чтобы обратиться за помощью к профессионалам своего дела — специалистам !

Назад к содержанию

Грамотно оформляем договор аренды

Решаясь вложить средства в ипотеку ради прибыли, практичные бизнесмены стараются получить самые выгодные условия кредитования:

минимальный первоначальный взнос;
длительный срок выплат;
отсутствие скрытых комиссий;
минимальный процент.

Следите за рынком недвижимости и принимаемыми государством ипотечными программами – минимальные колебания и снижение ставок позволят сэкономить заемщику сотни тысяч рублей.

Процесс покупки позади, все вопросы с банком решены, ключи от квартиры в кармане – пора заниматься сдачей нового жилища. Решает владелец, сколько средств он готов вложить.

Кто-то делает капитальный ремонт, завозит дорогущую мебель, новейшую технику. Другие ограничиваются косметической корректировкой.

Ориентируйтесь на контингент, который планируете заселять в квартиру. Например, семейным парам важен комфорт, бытовая обустроенность. А студенты оценят близость к месту учебы, дешевизну и наличие интернета.

Какие пункты договора об аренде жилья обязательно включаются в документ знают давно работающие риелторы. Пригласить специалиста нет возможности – воспользуйтесь подсказками юристов, изложенными далее.

В договор вносят данные обеих сторон: ФИО, серия, номер, серия паспорта, регистрация. Вписываются члены семьи арендатора, планирующие проживать с ним.

Указываются сведения об объекте недвижимости – адрес, метраж, количество комнат.

Перечисляются особенности квартиры: наличие/отсутствие ремонта, решеток, застекления балконов.

В прилагаемой описи фиксируется имущество, оставляемое в жилище – техника с названиями моделей, мебель, предметы декора.

Цифрами и прописью заносятся суммы арендной платы с указанием: «оплата за 1-й и последний месяц», «залог» – если предусмотрен.

Прописываются сроки аренды, условия вселения-выселения, последствия нарушений договора, варианты досрочного расторжения.

Документ в двух экземплярах скрепляется подписями сторон. Один экземпляр остается у арендодателя, другой передается съемщику.

СУПРУЖЕСКИЙ ВЫЧЕТ

Все расходы супругов считаются общими. По умолчанию сумма распределяется в равных долях. Супруги вправе ежегодно менять пропорции, в которых перечисляются возвращённые им средства. До 1 января 2014 г. вычет по ипотечным процентам распределялся в той же пропорции, что и основной. После этой даты компенсация по процентам выплачивается отдельно, поэтому супруги вправе разделить её по-иному, что также следует отметить в заявлении в налоговую инспекцию.

Если жильë принадлежит одному из супругов, то владелец вправе получить весь вычет (заявление в этом случае не требуется). Возможен и другой вариант. Так, деньги можно разделить между супругами, зафиксировав договорëнность в заявлении о распределении вычета. Когда супругу, в чьей собственности находится недвижимость, уже начали возвращать средства, второй супруг вправе обратиться в налоговую службу, чтобы перераспределить неполученный вычет.

Обратите внимание: если один из супругов сразу не воспользовался вычетом, он сможет получить его позднее. Например, это актуально, если квартира приобретена в браке и один из супругов находится в декретном отпуске по уходу за ребëнком.

Ипотека под инвестиции: насколько это выгодно?

Минувший 2021 год сильно повлиял на рынок недвижимости. Спрос на жилье, расположенное не территории РФ, увеличился, а вот ставки по ипотечному кредитованию существенно снизились, что предоставило многим возможность для реализации давно поставленных задач, связанных с приобретением жилплощади.

Ключевые причины для повышенного интереса покупателей к отечественной недвижимости — нестабильный курс валют и закрытые границы с зарубежными странами. Особенно рост покупательской активности отметился в Сочи. Все это привело к тому, что цены на квартиры и дома значительно выросли и предпосылок для того, что они в ближайшей перспективе замрут или начнут снижаться, пока нет.

Все это свидетельствует о том, что сейчас — это самое лучшее время для того, чтобы взять ипотеку. Ставки по кредиту минимальные, а рост цен позволит вам продать квартиру намного дороже, чем ее изначальная стоимость. Кроме того, ипотеку можно рассматривать как своеобразный инструмент заморозки цен. К примеру, вы можете купить квартиру за условные 5 миллионов рублей и взять кредит на 10 лет. При этом от вас никто не потребует большего. А вот стоимость квартиры может уже через год вырасти в 2 раза. Выгода в данном случае очевидна.

К слову, в Сочи и без событий 2021 года, цены на недвижимость всегда росли самыми стремительными темпами. Интерес к городу растет, а вот количество объектов стремительно сокращается. В настоящее время идет речь о том, чтобы запретить застройку в центральной части, что также приведет к повышению стоимости квартир.

Назад к содержанию

ПОДАЧА И ПРОВЕРКА

Собранные документы нужно передать в инспекцию лично или отправить по почте. В первом случае специалист налоговой службы проверит их в присутствии заявителя и сразу укажет на те моменты, которые необходимо доработать. Однако у этого варианта есть минус — налоговый инспектор может потребовать дополнительные справки, которые владелец жилья не обязан подавать при обращении за вычетом. При этом процесс обработки заявки затянется, поскольку официально в приëме документов не откажут (это решение нетрудно обжаловать, ведь требуемый законом пакет предоставлен), но и налоговый вычет не начнут оформлять.

Перед отправкой документов по почте следует сделать их опись. Недостаток этого способа — обойдясь без личного обращения в налоговую инспекцию, в дальнейшем можно потерять больше сил и средств. Ведь лишь после проверки в налоговой службе удастся узнать, всё ли в порядке с документами. Если же в них выявят какие-то неточности или ошибки, то после получения письменного отказа (с указанием причин) придëтся заново подавать весь пакет.

Рассмотрение документов занимает около 2–3 мес. В процессе их проверки заявителя вправе вызвать в налоговую инспекцию для разъяснения спорных моментов или запросить дополнительные справки. После окончания проверки налоговики в течение десяти рабочих дней обязаны направить письменное уведомление о еë результатах и принятом решении (выплата или отказ в вычете). Если заявка одобрена, то в течение месяца со дня подачи заявления налоговая инспекция должна перевести сумму вычета на счëт, реквизиты которого были указаны при обращении. Кстати, для экономии времени налоговые инспекции далеко не всегда присылают уведомление о результатах проверки, а зачастую сразу переводят сумму на счëт. Отказ в предоставлении вычета можно обжаловать в суде.

Фото: Legion-Media

ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ

Для того чтобы обратиться в налоговую службу или к работодателю для возврата средств, необходимо собрать пакет документов, подтверждающих покупку квартиры с помощью заëмного капитала и внесение ежемесячных платежей для покрытия кредита.

Имейте в виду, что копии всех справок нужно заранее заверить. При этом наиболее сложным этапом оформления документов считается заполнение декларации 3-НДФЛ, а также связанных с ней заявлений на возврат налога и распределение вычета. Чем полнее будет пакет для налоговой инспекции, тем быстрее оформят вычет.

Способ #1. Купить и сдавать – пассивный доход

Трудно поверить, но самыми предприимчивыми в сфере аренды квартир в России можно назвать пенсионеров. Некоторые их них просто сдают одну из комнат и получают добавку к пенсии. Но есть и такие, которые превращают в бизнес обычную ипотеку.

Например, способ заработка одной из очень предприимчивых старушек:

Выйдя на пенсию, женщина захотела подарить себе интересную жизнь с путешествиями. Пенсии не хватало. Она поселилась у соседки по лестничной площадке, а свою двухкомнатную квартиру сдавала 6 студентам Оплата – по 7 тыс. руб. с каждого.

Что было дальше – смотрите в таблице. Ее история жизни не так важна, как тот способ, который помог пенсионерке путешествовать 3 раза в год и весело жить.

Количество квартирантов	6 человек
Оплата в месяц с каждого	6 х 7 тыс. руб. = 42000 руб.
Годовой доход с минусом коммунальных расходов (6 тыс. в месяц)	432000 руб.
Размер пенсии	8000 руб.
Общий ежемесячный доход (без учета расходов)	50 тыс. руб.
Стоимость двухкомнатной квартиры	2200000 руб.
Ипотечный кредит, условия	процентная ставка 11,9% годовых; созаемщик – взрослый сын (без этого ипотеку пенсионерке не одобрили; первоначальный взнос – 15% = 400000 руб.; сумма одобренного кредита — срок – 10 лет с возможностью досрочного погашения; ежемесячный платеж – 18376 руб.
Остаток личных денег перенесен во вклад в банке под 7% годовых	32 тыс. руб.
Распределение ежемесячного дохода	50000 руб. – 6 тыс. руб. (коммунальные) – 18376 руб. (платеж) – 12 тыс. руб.(еда, домоведение) = 13624 руб.
Каждый месяц вклад пополнялся на сумму	13 тыс. руб.

Женщина расплатилась с банком через 5 лет. Стала собственницей 2 двухкомнатных квартир, которые постоянно заселяла квартирантами.

Продала свою старую двухкомнатную квартиру, внесла эту сумму как первоначальный взнос и купила уже в потребительский кредит под залог недвижимости трехкомнатную квартиру.

Но годы идут, и потребности пенсионерки становились все скромнее, а физической возможности искать и заселять квартирантов, все меньше. Поэтому, она продала двухкомнатную квартиру (деньги передала детям на бизнес), а сама проживала трехкомнатной квартире с двумя квартирантами. По завещанию, после ее смерти, квартира переходила в собственность внучки.

Внимание! В таблице приведены не все расчеты. Для того,чтобы вы могли потренироваться, и посчитать:

Какая сумма по вкладу набежит через год, если бабушка вносила ежемесячно по 13 тыс. руб. на вклад под 7% годовых? А по 8%?
Возможно ли тратить на еду в месяц не 12 тыс. руб., а, например, 8? Какая выгода от этого? Как быстро можно было бы таким образом расплатиться с кредитом?
Вставьте в таблицу собственные данные и посмотрите, а вы смогли бы так? А лучше? Доходнее? Экономнее?
Бабушка 1 год скромно питалась и экономила на всем, включая пенсию. Сколько бы времени ушло у вас, чтобы создать такую структуру?

Следующие 2 способа очень интересные в плане масштабов реализации. Вы можете создать империю по продаже и аренде недвижимости. Есть 2 условия:

Быстро можно раскрутиться, если есть начальный собственный капитал, знания, опыт в успешном бизнесе и знакомства. Во всех других случаях, до момента, когда вы скажете: «у меня есть доходный бизнес», года два пройдет точно. А может и три, если совсем все плохо.
«Не зная броду, не суйся в воду» – хотя бы курсы нужные пройдите, чтоб не пролететь, как «фанера над Парижем». Деньги – это еще не все. В каждой сфере нужно учиться. Выделите сумму, и инвестируйте ее в свое образование.
Вам нужны курсы:

по бухгалтерии – научитесь не только считать, но вести учет;
по продаже недвижимости – в этой области своя специфика, поэтому ее нужно изучить;
по продвижению товара (работа с людьми, психология, как разговаривать, чтобы захотели вас слушать, и купить именно у вас).

Это все модные направления, найти такие коучинги легко. Главное, ищите профессионалов, которые дают знания, а не «льют воду» на мозги слушателей.