Рассмотрим все достоинства и недостатки вложений в недвижимость и сделаем выводы

Понятие инвестиционной деятельности относительно ново для многих людей в нашей стране. Привычная для запада капиталистическая экономика пришла к нам всего лишь около 30 лет назад и только недавно обрела более или менее цивилизованную форму. Сейчас у каждого есть возможность заниматься предпринимательской деятельностью, торговать финансовыми инструментами, в общем, инвестировать деньги и пытаться заработать. Тем не менее, далеко не каждый знает, что такое инвестиционная деятельность. Именно о ней мы и расскажем далее.
Из данной статьи Вы узнаете:

1. Инвестиционная деятельность — что это такое?
2. Виды инвестиционной деятельности
3. Инвестиционная деятельность и спекуляция
4. Цели и задачи инвестирования
5. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности
6. Порядок действий при осуществлении инвестиционной деятельности
7. Закон об инвестиционной деятельности
8. Заключение

Правила инвестирования

Выбирая объект вложений, первое, что следует оценивать, – вероятная доходность. От приобретения недвижимости возможны два основных способа получения прибыли:

• Последующая продажа объекта по цене, превышающей затраты на него;
• Предоставление объекта в аренду.

И в том в другом случае недвижимость должна быть востребованной, привлекательной по разным причинам для наибольшего количества людей. Поэтому имеет значение место расположения объекта. Так жилая недвижимость более популярна в центральных районах, где близко находятся транспортные остановки, развита инфраструктура. Торговые площади пользуются спросом в местах скопления населения. Для объектов недвижимости, предназначенных для промышленной деятельности, преимуществом будет одновременная доступность к ресурсам и возможность комфортной транспортировки готовой продукции.

Решая, куда вложить деньги, необходимо предварительно рассчитать все расходы, включая дополнительные траты на приведение объекта в требуемый вид. Если необходимы капитальный ремонт или переустройство, вероятны потери в итоге. Но в некоторых случаях плохое состояние сочетается с заниженной ценой, тогда инвестиция может оказаться выгодной.

Важно трезво оценивать свои силы и умения, определяя то, какой тип недвижимости станет предметом капиталовложений. Купить квартиру и пустить жильцов значительно проще, чем построить торговый центр и сдавать в аренду его площади. При определенной деятельности нужны специальное образование или помощь профессионалов.

Прежде, чем совершать сделку, рекомендуется проводить анализ рынка недвижимости, чтобы не продешевить или не упустить клиента из-за необъективных ожиданий. На рыночные цены влияют общие экономические и политические процессы, из-за чего возможны скачки вверх или резкие падения стоимости, поэтому для покупки или продажи недвижимости необходимо правильно подобрать время.

Во избежание риска потери крупных сумм в результате мошенничества, при составлении и проверке документов лучше обратиться к грамотному, опытному и проверенному риелтору или юристу.

Инвестиционная деятельность и спекуляция

Часто можно встретить вопрос о том, чем же отличается инвестор от спекулянта. Точки зрения здесь разнятся, очень часто можно услышать всяческие обвинения в адрес спекулянтов, например, в том, что обвалили курс рубля или рухнули фондовые рынки. Но если реально смотреть на вещи и понять разницу, то можно усомниться в правильности таких высказываний. Итак, существуют следующие градации, показывающие что такое инвестиционная деятельность, а что спекуляция:

1. Инвестиционная деятельность подразумевает вложение капитала на основании грамотного, подробного анализа объекта инвестиций, изучение его перспектив и показателей. По сути, обычный процесс, но спекуляции в таком виде отводится место краткосрочных сделок, направленных на извлечение сиюминутной выгоды. То есть спекулянт не очень интересуется происходящим в подробностях, он просто действует для заработка. Такой подход в определении деятельности предложил известный американский финансист и инвестор Бенджамин Грэм.
2. Инвестициями считаются вложения как государственного так и частного капитала на срок более года. Всё, что меньше – относится к спекуляции. Вообще, именно фактор времени считается основополагающим в этом деле. Чем быстрее происходит извлечение капитала из выбранного ранее направления, тем больше это похоже на спекуляцию. На фондовом рынке есть шутка – если купил бумаги и они упали, то становишься долгосрочным инвестором. Отчасти это правда, люди сидят и ждут лучших времён, не желая фиксировать убыток.

Важно помнить, что мы не в Советском Союзе сейчас, поэтому слово “спекулянт” хоть и имеет негативный окрас в глазах старшего поколения, на данный момент является основой деятельности огромного количества участников инвестиционной деятельности. Можно ли назвать человека, покупающего криптовалюту, инвестором? Формально – да, а на самом деле это просто спекулянт, который хочет быстро заработать, ведь криптовалюта есть не более чем просто цифровая запись и потраченное электричество на её создание. Без всяких красивых слов, просто пустое место и ценник в несколько тысяч долларов.

Но вместе с этим, это также отличный инструмент для заработка, так как многие им спекулируют и тут в выигрыше останется наиболее компетентный трейдер. То же самое можно сказать и про большую часть финансовых инструментов. Есть самые разные примеры того, как люди делали состояния:

1. Сорос – известнейший спекулянт, заработавший миллиарды долларов на обвалах рынков.
2. Баффетт – один из крупнейших долгосрочных инвесторов, двигавшийся шаг за шагом на финансовый Олимп.

Так что, успеха можно добиться по-разному, а вот какой путь выбирать, решать нужно самому. Все эти разделения весьма условны, главное, сколько получится заработать. К тому же у всех разные цели, об этом мы расскажем дальше, во многом именно от пожеланий инвестора и будет зависеть то, кем он станет – спекулянтом или обычным инвестором.

Капиталовложение в жилье

Самый простой вариант вложить деньги в недвижимость – это купить жилое помещение. Жилье всегда имеет спрос, так как крыша над головой входит в число первостепенных потребностей человека. Доход можно получить разными способами.

• Купить по цене ниже среднерыночной и продать дороже. Квартиры по заниженной цене бывают при срочных продажах, когда бывшему владельцу выгодней снизить стоимость, чем терять время. Такие сделки заключаются в считанные дни, поэтому необходимая сумма должна быть в быстром доступе.
• Приобрести квартиру в запущенном состояние, непригодном для жизни, сделать ремонт и продать за более высокую цену. Это выгодно, если есть возможность производить ремонтные работы недорого (налаженный контакт с подрядчиками, есть скидки на стройматериалы).
• Сдавать купленную квартиру в аренду. Аренда может быть долгосрочной, на время командировок, посуточной и даже почасовой. Как правило, чем короче срок аренды, тем выше тариф, но и рисков порчи имущества больше.
• Устроить из жилья минигостиницу. Организовать из многокомнатной квартиры, несколько помещений для постояльцев, отделив части дверями, не составит труда. Официально использовать дом как хоспис не получится, недвижимость должна быть коммерческой.

Вложения на этапах строительства

Максимальную прибыль можно извлечь при покупке недвижимости на этапах застройки. Чем более ранняя стадия строительства, тем ниже цена. Это долгосрочное вложение, но ожидание оправдано. За время возведения здания и запуска его в эксплуатацию в экономике происходит инфляция, цены растут, а сумма, прописанная в договоре, не меняется. В качестве примера можно посмотреть на этот рисунок:

Часто люди опасаются приобретать еще неготовую недвижимость, в результате образуется профицит строящихся объектов при активном спросе на вторичном рынке. Это способствует образованию существенной разнице в цене. Покупая недвижимость в строящемся доме, можно достичь доходности в 30%. Однако в периоды серьезных кризисов покупка на начальных этапах строительства рискованна, так как не исключена финансовая несостоятельность застройщика.

Прежде, чем заключать договор, необходимо удостовериться в надежности застройщика, его платежеспособности и проверить, действительно ли возведение дома абсолютно легально.

Что это такое

Само понятие распространяется на коммерческие организации и на промышленные предприятия; инвестируют государства и в собственную экономику, а также друг в друга.

Инвестиционной деятельностью занимаются те, кто не равнодушен к собственному развитию. Мелкие фирмы, крупные транснациональные корпорации, физические лица (мы с вами) — все стремятся приумножить свои сегодняшние доходы.

Другими словами, инвестиционная деятельность (ИД) — это процесс вложения денежных средств для получения прибыли (или достижения иных целей) через определенный промежуток времени.

Цели и задачи

Для достижения этой цели необходимо решить ряд задач:

• определить программы инвестиций;
• оценить предварительные вложения;
• рассчитать доходности, риски;
• минимизировать риски путем диверсификации или страхования.

Субъекты и объекты

Субъект инвестиционной деятельности — это тот, кто вкладывает деньги. Субъектами являются покупатели ценных бумаг, кредиторы, финансовые компании, заказчики проектов, а также государства и международные объединения.

Объект инвестиций — это недвижимость, ценные бумаги, интеллектуальная собственность. То есть объектом является актив, куда направлены ресурсы.

Признаки

Инвестиционной деятельности присущи следующие признаки:

• инициативность;
• рисковый характер.

Прогнозы всегда имеют элемент неопределенности, поэтому риск — неотъемлемая часть прибыли.

Приемы и методы

Приемы и методы могут быть самыми разнообразными — все зависит от субъекта ИД, специфики его деятельности, целей инвестора. У обычного гражданина проработка инвестиционного плана займет 2-3 вечера, в то время как крупные компании используют мощь аналитических отделов для анализа перспективных направлений.

Формы

ИД осуществляется в иностранной, частной, государственной и смешанных формах. Это зависит от субъекта, использующего свой капитал для инвестиций. Последний вид характерен для совместного вложения ресурсов физическими лицами и государственными организациями (или иностранными компаниями).

Как осуществляется регулирование ИД

ИД регулируется государственным законодательством и специальными нормативными актами.

В Российской Федерации принят Закон об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (от 25.02.99). В нем изложены основные понятия, определены субъекты и объекты, четко прописаны права и интересы сторон.

Примеры

Завод по выпуску стали приобрел новое оборудование, позволяющее увеличить выпуск продукции. Эта инвестиционная деятельность принесла свои плоды — выручка выросла на 30% в месяц.

Предприимчивый студент потратил свои сбережения на покупку кофейного автомата. Вендинговый аппарат он поставил в своем учебном заведении. Через 2 года бизнес окупил все расходы и начал приносить прибыль.

Почему важно инвестирование

Доход от нежилых построек частного пользования

Говоря о вложениях в недвижимость, нельзя забывать, что к ней относятся и сопутствующие хозяйственные сооружения, например, гаражи или места в закрытых парковочных комплексах. Затраты на покупку или строительство таких объектов относительно невысокие, а возможная прибыль в процентном соотношении с ценой нередко оказывается выше, чем при вложениях в жилую недвижимость.

Это объясняется растущим спросом, владельцев автомобилей в стране с каждым годом становится только больше. Капитальный гараж часто обустраивают под небольшие СТО, все более популярных среди начинающих предпринимателей.

Кроме того, меньше затрат на содержание объекта, так как требования в основном технические, а не эстетические. Главное, на этапе выбора постройки, верно определиться с местом расположения.

Порядок действий при осуществлении инвестиционной деятельности

Перед тем, как начать вкладывать свой капитал, необходимо заранее понимать, что и как будет делаться. Просто придти и начать зарабатывать не получится, так бывает разве что в случае с простейшими решениями по типу вложений в депозит. Чем лучше изначальный план и анализ, тем лучше конечный результат. В общих чертах план действий можно описать следующей последовательностью:

1. Определиться с имеющимся капиталом. Это должны быть далеко не последние деньги человека, так как бывают разные ситуации, в том числе и форс-мажор.
2. Изучить перспективные направления на рынке. Если это финансовое инвестирование, то оценить все преимущества и недостатки, понять риски, выбрать брокера и затем уже изучать возможности в текущей экономической ситуации.
3. После того, как выбрана сфера инвестирования, можно приступать к изучению имеющихся готовых предложений – это позволит понимать структуру бизнеса и в случае необходимости создавать по такому шаблону свой собственный. Либо же покупать целиком или долю в уже функционирующем.
4. Оценить показатели предприятий, определить сильные и слабые стороны.
5. Выбрать форму предприятия, подготовить все документы (возиться с документами придётся и в случае простой работы на фондовом рынке), пройти все необходимые регистрации.
6. Запускать дело, следить за отчётностью и соблюдением всех правовых норм. Это очень важно, так как штрафы для предпринимателей обычно очень высокие и могут испортить даже очень хорошие показатели.

Простой алгоритм, по которому строится практически вся инвестиционная деятельность в РФ и остальном мире. Главное – подойти к вопросу основательно, изучить как можно больше информации и только после этого начинать что-то делать. Спешить в рамках предпринимательства однозначно не стоит, тут не так, как она финансовых рынках, когда буквально за несколько дней всё может перевернуться с ног на голову. Типичный пример – вспышка коронавируса. Месяц назад рынки выглядели привлекательно для вложения средств в рост, а сейчас они выглядят привлекательно для игры на понижение, обвал не прекращается.

Коммерческая недвижимость

Наличие коммерческой недвижимости – это не просто пассивное вложение капитала, это полноценный бизнес, который требует должного управления. Доходность в данном случае зависит не только от начального выбора объекта, но и от того, насколько грамотно собственник будет распоряжаться им.

К коммерческой недвижимости относятся:

• Производственные помещения;
• Склады;
• Торговые площади;
• Нежилые помещения на первых этажах;
• Офисные здания;
• Строительные площадки;
• Помещения, предназначенные для организации общественного питания.

Для того, чтобы сдавать их в аренду, требуется регистрация ИП, так как клиентом будет являться индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, а полученный доход в обязательном порядке облагается налогом.

Варьирование стоимости аренды с течением времени обусловлено большим количеством факторов, чем в случае с жилыми объектами.

• Появление конкурентов или их уход;
• положение отрасли арендатора в действующих экономических условиях,
• административные требования к техническому состоянию помещения, предназначенного для конкретных целей (в основном это касается производства и общепита);
• Изменения в инфраструктуре ближайших территорий, способствующие повышению или снижению проходимости объекта.

Чаще всего юридических нюансов в оформлении коммерческой недвижимости значительно больше (предыдущим собственником могло быть юридическое лицо, возможно правами собственности владели несколько человек, лицо, участвующее в сделке, не всегда обладает достаточными полномочиями и т.д.). Поэтому не стоит экономить на квалифицированной помощи юриста, несмотря на то что это дополнительные расходы.

Инвестирование в комм. недвижимость имеет высокую рентабельность, от 15% в год, но сопровождается немалым количеством рисков. Если планируется приобретение больших площадей разного назначения, целесообразно нанять опытного управляющего, чьей ответственностью станет уровень дохода инвестора.

Оценка инвестиций

Чтобы ваша инвесторская карьера не пошла прахом, я советую вам крайне тщательно отбирать проекты, в которые вы планируете вложить свои средства. Дабы избавить себя от мигрени, вызванной колоссальными убытками, прежде, чем сделать капиталовложение, оцените его эффективность. Лучше всего начать с предварительной оценки.

Оценка эффективности

Чтобы провести оценку эффективности сделанных капиталовложений, предлагаю вам рассчитать основные показатели, которые помогут сделать выводы относительно того, насколько правильным было ваше решение направить свои средства в тот или иной проект. Итак, вооружитесь калькулятором и сделайте следующее:

• оцените рентабельность своих вложений при помощи индекса доходности;
• вычислите срок окупаемости вложений;
• выясните, каким будет чистый приведенный доход от выполненной операции;
• найдите внутреннюю норму доходности вложений.

Оценка рисков

После того, как вы определитесь с доходностью вашей затеи, не поленитесь провести оценку рисков будущего вложения. Сделать это можно при помощи моделирования изменений основных показателей проекта и определения чувствительности последнего. Лично я советую вам не изобретать велосипед, а просто составить несколько бизнес-планов:

• основанный на пессимистическом сценарии (за основу возьмите ситуацию с максимально неблагоприятными условиями для реализации и функционирования проекта);
• основанный на оптимистическом сценарии (в основу положите самые благоприятные условия);
• основанный на сценарии с усредненными данными, максимально близкими к реальности.

В полученном диапазоне эффективностей проекта вы сможете выделить четкие границы риска, с которыми вы столкнетесь, когда решите вложить в это мероприятие свои средства.

Земельный участок

Даже с учетом всех экономических кризисов, в целом земля дорожает. Поэтому инвестиции в покупку земельного участка становятся всё более частым вариантом капиталовложений. Но следует на момент приобретения предусмотреть, как этот участок будет использоваться.

• Существуют указания в действующем законодательстве о пользовании землей. Она не может быть просто в собственности, на ней должны быть какие-либо объекты недвижимости, либо она должна быть задействована в сельском хозяйстве или промышленной разработке.
• Перед приобретением участка, необходимо ознакомиться с планами градостроения, чтобы избежать попадание земли и близлежащих территорий под муниципальные нужды.
• Участок, на котором планируется размещение промышленного объекта, должен соответствовать требованиям предприятия. Удаленные от города земли дешевле, но более вероятна максимально длительная аренда.
• Если участок предполагает размещение на нем жилого объекта, важно заведомо знать, что будет рядом. Жилой комплекс из многоэтажных домов или завод, появившиеся за оградой, могут сильно снизить стоимость земли.

Недостатки

Но инвестирование в недвижимость подходит не всем, и не в любой период развития экономики эти вложения эффективны. Есть ряд недостатков, рисков и сложностей такого капиталовложения.

• Приобретение недвижимости требует больших финансовых вложений. Использование ипотечных предложений целесообразно в редких случаях. Только если есть уверенность в реальной прибыли или срок кредита настолько длительный, что рост инфляции превысит процентную ставку. Лучше задействовать свободные деньги.
• В сравнении с другими вариантами инвестирования, недвижимость приносит меньший доход. Основная цель вложения заключается в сохранении капитала, а не в его преумножении. Исключением может являться коммерческая недвижимость или глобальные проекты по строительству.
• Собственник недвижимости зависит от законодательных изменений. Так теперь дополнительная жилплощадь будет облагаться повышенным налогом. Частые поправки в вопросах по земельным участкам. Новые нормы и требования могут применяться к нежилым постройкам.
• Много сопутствующих затрат: оформление сделки, налоги за продажу/покупку, налоги для ИП (в случае с коммерческой недвижимостью), оплата услуг юриста и риелтора, содержание имущества (текущий ремонт, коммунальные и налоговые платежи).
• В периоды кризисов, цены могут резко упасть (как правило впоследствии они нормализуются, но не за один год). В преддверье выхода из кризиса бывает выгодно покупать жилье малой площади, но на скорый доход рассчитывать не стоит. Кроме макроэкономических факторов на стоимость объекта могут повлиять различные изменения в благоустройстве города, наличии рабочих мест в данном населенном пункте.

Инвестирование в недвижимость имеет свои плюсы и минусы. Чтобы не просто сохранять свой капитал, а иметь возможность зарабатывать, вкладывая в квадратные метры, необходимо научиться разбираться в тонкостях рынка недвижимости, понимать истинную цену объекта, уметь эффективно распоряжаться имуществом, учитывать возможные риски и подстраиваться под внешние изменения.

Закон об инвестиционной деятельности

Вся инвестиционная деятельность регулируется федеральным законом N39, в нём прописана вся необходимая информация. В целом, нельзя сказать, что предпринимателей как-то сильно ограничивают по сравнению с тем, как это делается за рубежом, но в остальном также необходимо ориентироваться на разнообразные поправки, изменения порядков подачи документов, дополнениях к закону и так далее. Иногда бывает так, что принятие определённых подзаконных актов может привести к полной деградации целой отрасли, это далеко не редкость. Ещё вчера хорошо работавший бизнес становится убыточным в рамках новых правил.