Прогноз цен на недвижимость в 2021 году, рынок недвижимости прогноз на 2021, упадут ли цены на недвижимость

Определение и примеры из истории

Снижение общего уровня цен называется дефляцией. Это процесс, противоположный инфляции. Экономисты считают, что рост цен на 1 – 2 % в год способствует развитию экономики, а значит, повышает благосостояние людей. А вот их падение, даже на 1 %, приводит к большим проблемам.

Почему это плохо, знают в Японии. В статье мы попытаемся понять японцев. В России никогда не было этого явления, и предпосылок к его возникновению пока нет. Вы можете мне возразить. По данным Росстата, в августе 2021 года зафиксировано снижение цен на 0,24 %, а в сентябре – на 0,16 %. Но это краткосрочное падение связано с сезонным фактором (овощи и фрукты, как правило, дешевеют в это время года). В годовом исчислении Россия выходит на инфляцию примерно в 3,5 %. И это рекордно низкое значение для нашей страны.

История знает значительно меньше примеров дефляции, чем высокой инфляции. Самые яркие из них:

Великая депрессия в 30-е годы прошлого века в США, которая затронула еще Канаду и ряд европейских стран. Только на сельскохозяйственную продукцию цены упали на 40 – 60 %.
“Потерянное десятилетие” Японии. Такое название получил период дефляционного коллапса с 1991 по 2000 год, когда экономический рост остановился, стала ускоренными темпами расти безработица. До сих пор до конца преодолеть последствия кризиса не удается.

Экономисты еще дают определение бифляции – это когда в экономике наблюдается одновременно два процесса: инфляция и дефляция. Растут цены на товары и услуги первой необходимости (продукты питания, коммунальные услуги и пр.), но падают цены на товары, которые чаще всего приобретают в кредит (например, машины, квартиры).

После прочтения Вы поймете, как перестать работать за копейки на нелюбимой работе и начать ЖИТЬ по-настоящему свободно и с удовольствием!

Видов дефляции всего два:

Хорошая, когда снижение уровня цен связано с прогрессивным развитием производства на предприятиях, внедрением новых современных технологий, которые приводят к сокращению затрат и конечной цены товара или услуги для покупателя. К этому же может привести увеличение конкуренции на рынке, когда снижение цены становится одним из факторов борьбы за клиента. Все перечисленное не приводит к экономическому кризису, а, наоборот, свидетельствует о здоровых рыночных отношениях.
Плохая, когда снижается спрос населения на товары и услуги по разным причинам, которые разберем дальше в статье. Это, в свою очередь, приводит к сокращению производства, рабочих мест, снижению заработных плат.

Разберемся, чем опасна дефляция для экономики. Представьте ситуацию: вы приходите в магазин и видите снижение цен на свои любимые товары, и так из месяца в месяц. Мечта же… А теперь поставьте себя на место производителя. С каждым новым уменьшением цены у вас сокращается прибыль. Вы вынуждены искать пути снижения себестоимости (затрат), но бесконечно это делать не получится, а продавать себе в убыток не вариант. На предприятии сокращается производство, нет денег на дальнейшее развитие.

В экономике наступает рецессия (спад), а потом и депрессия (кризис). В результате в проигрыше оказываются и производители, и конечные потребители, то есть мы с вами. Опасность еще и в том, что выйти из дефляционного кризиса намного тяжелее, чем инфляционного.

Известен термин “дефляционная спираль”. Механизм ее действия такой: цены падают, но люди ожидают еще большего падения и не покупают товары и услуги. В результате сокращается производство, спираль закручивается еще больше. Многие экономисты считают, что из-за разного менталитета граждан нашей и других стран нам не грозит в ближайшем будущем дефляция. Дело в том, что любое снижение цен в России приводит к ажиотажному спросу на товары.

Не верим мы в дальнейшее падение. Надо брать, пока дают. Возможно, со временем это изменится.

Прогноз цен на недвижимость в 2021 году в Санкт-Петербурге

Какова была ситуация на рынке недвижимости в 2021 году?

В Петербурге во второй половине 2021 года начался рост цен на жильё. Расходы на покупку недвижимости в последнем квартале 2020 года достигли максимума с 2013 года. Рост цен на первичном рынке привёл к росту цен на вторичном рынке жилья, а также к тому, что квартиры на этапе котлована сравнялись по стоимости с готовым жильём. Щёлкните по картинке для её увеличения.

Жильё в Питере дорожало всегда. Чтобы убедиться в этом, достаточно глянуть динамику цен за последние годы. Но во второй половине 2021 года произошёл скачок цен. Рост цен на новостройки в городе с начала 2021 года составил 25% по данным аналитики, в области – 20%, опередив прирост цен в целом по стране. Трудно припомнить за последние десять лет нечто аналогичное. Это абсолютный рекорд на рынке недвижимости.

Потребителя такое подорожание повергает в шок, так как он оказался не готов к такому быстрому росту рынка. Этот факт плохо отражается на покупательной способности и в целом на рынке недвижимости.

Причины подорожания

Льготная ипотека на новостройки

Одним из факторов, способствующих подорожанию квадратных метров в новостройках специалисты называют льготную ипотеку под 6,5 % в новостройках. Всем известно, что льготная ипотека будет действовать не всегда, у неё есть определённые сроки действия. Многие покупатели решили, что нужно не упустить шанс. Возможно, если бы не было льготной ипотеки, многие отложили бы покупку жилья до лучших времён. Таким образом, льготная ипотека выступила катализатором на рынке недвижимости.

Рост спроса

Из тех, кто бросился покупать, было много людей, которые просто хотели спасти накопления от продолжающейся инфляции. Снижение ставок по вкладам, ухудшение общей экономической ситуации привело к тому, что у людей началась паника, они стали снимать деньги с банковских счетов и вкладывать их в валюту, криптовалюту, драгоценные металлы и недвижимость. Что покупают прежде всего? Наиболее привлекательными в плане инвестиции люди считают студии и однокомнатные квартиры, комнаты для их дальнейшей сдачи.

Наличие покупателей

Недвижимость Петербурга всегда востребована. В городе есть покупатели, уровень доходов которых позволяет им приобретать недвижимость. Многие приобретают для детей «на вырост», некоторые в качестве инвестиции. Питерская недвижимость пользуется спросом и у иногородних, её приобретают жители регионов, а также СНГ. Пользуется популярностью недвижимость у жителей Украины, Белоруссии и Казахстана. Кто-то берёт для себя, многие приобретают для детей-студентов.

А что же могли предложить застройщики?

А ликвидных предложений на рынке было не так уж много. После принятия в 2021 году изменений в 214 Федеральном законе, произошли качественные изменения на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Главное нововведение реформы – участие банков в процессе строительства – привело к удорожанию строительства в целом. Застройщик по новой реформе должен строить не на деньги дольщика, а на собственные или заёмные средства. Только у очень крупных застройщиков есть собственные средства для строительства нескольких объектов, у большинства средства заёмные. Этот факт приводит к удорожанию строительства, ведь за кредиты нужно платить.

Выгодно ли застройщику в заданных условиях строить ликвидное жильё класса масс-маркет? Судя по всему, более дорогое жильё строить выгоднее. Видимо, по этой причине выросло количество более дорогих объектов, комфорт-плюс и бизнес-класса. Стали появляться элитные объекты в обычных районах города, чего не было раньше.

Примером может служить жилищный проект «Институтский 16» элит-класса в Выборгском районе, где цена на однокомнатную квартиру на этапе котлована начиналась от 16 миллионов рублей. Раньше такие объекты строились в исторической части города, в Петроградском, Адмиралтейском районах, на Крестовском острове, где традиционно возводят жильё бизнес и элит-класса.

Так как популярные и недорогие предложения стали исчезать с рынка, возник дефицит предложения в этом секторе. К тому же многие застройщики притормозили продажи в связи с пандемией. Сокращение строительства недорогого жилья – одна из причин резкого роста стоимости жилья.

Удорожание строительства

Это причина или следствие? С одной стороны, удорожание строительства – это следствие перехода строительного рынка на проектное финансирование. С другой стороны, удорожание строительства в целом привело к удорожанию стоимости квадратного метра.

Пандемия тоже сделала своё чёрное дело. Сначала из-за закрытых границ и общей нестабильности экономической ситуации выросли цены на строительные материалы. Затем случился массовый отъезд мигрантов из Средней Азии весной и летом 2021 года. Вследствие чего появился дефицит рабочей силы. Стоимость рабочей силы подорожала на 25-30%. Скачки курсов валют не улучшили ситуацию.

Дефицит участков для строительства в центральных районах города, выход на рынок дорогих объектов – дополнительные факторы удорожания жилья.

Рост цен на жильё в разных секторах по уровню комфортности

В 2021 году цены на жильё класса масс-маркет (эконом-класс) выросли примерно на 25%. Подорожание привело к стиранию границы между новостройками на этапе котлована, со сроком сдачи через несколько лет, с рынком готового жилья. Понятное дело, что лучше выбрать готовое жильё, заехать и жить, чем ждать его несколько лет.

Согласно аналитическому отчёту на декабрь 2021 года стоимость жилья в сегменте бизнес-класса выросла на 19%. Средняя стоимость одного квадратного метра в этом сегменте составила 205 тысяч рублей за метр. В премиум-классе (элитное жильё) эти показатели ещё выше, что объясняется тем, что предложений в этом сегменте меньше. В премиум классе показатель за год увеличился на 34% и составил 297 тыс. рублей за квадратный метр.

Что говорят эксперты

На рынке недвижимости произошёл очередной скачок цен. Снизятся ли цены до прежнего уровня? Вернётся ли рынок к прежним позициям? Вряд ли. Я не помню случая, когда за последние годы после скачка цен происходило понижение.

Пока объективных причин для снижения мало, а вот для подорожания сразу несколько:

1. Изменение в 214 ФЗ вступило в полную силу. Продолжается переход строительства от долевому к проектному финансированию, в 2020 году около 40% строящейся недвижимости – это объекты строящейся недвижимости по новому закону. Это сказывается на ценообразовании строящегося жилья. 2. Льготная ипотека. 3. Инфляция и девальвация. Падение курса рубля. Введение налога на банковские депозиты свыше 1 миллиона рублей. 4. Санкции и нездоровая политическая и экономическая ситуация в целом.

Прогноз цен на недвижимость в 2021 году

Обзор рынка недвижимости говорит о том, что начавшееся повышение на жильё в 2021 году скорее всего плавно продолжится в 2021 году. Мне очень хочется надеяться на снижение цен, но для оптимизма нет экономических предпосылок. Это печально, так как подорожание, как правило, приводит к стагнации рынка недвижимости.

Выводы:

Нестабильное экономическое и политическое положение России, санкции, пандемия и сокращение реального сектора экономики привели к повышению цен на рынке недвижимости.

Что будет дальше? На рынок недвижимости влияет политическая и экономическая ситуация в стране, законопроекты правительства, доходы населения.

Самые главные факторы в удорожании жилья, на мой взгляд, экономический – девальвация рубля и политический – общая неопределённость в стране. Неизвестность и страх перед будущим толкали людей покупать жильё осенью 2021 года. Многие покупатели были уверены, что если они не успеют купить жильё, то не смогут купить его в будущем из-за резкого подорожания. Поэтому брали кредиты и покупали, в основном, недорогое жильё. Их опасения оправдались, жильё дорожало с августа по декабрь и стало недоступно для населения с невысоким уровнем дохода.

Что касается прогноза на 2021 год, многое зависит от того, что предложит нам в 2021 году строительная индустрия, какие действия предпримёт правительство. Большой вопрос вызывает сохранение покупательского спроса, а именно сохранение уровня доходов населения. Упадут ли цены на недвижимость? Отмена программы льготной ипотеки может серьёзно повлиять на рынок строительной индустрии. Если ипотеку отменят, спрос упадёт, поэтому есть вероятность снижения цен, но значительного снижения цен, на мой взгляд, не будет.

В начале 2021 года спрос несколько снизился в связи с уменьшением интересных предложений, а также увеличением цен. Доходы населения не растут и платежеспособность остаётся на том же уровне в лучшем случае. Мало кому по карману резко подорожавшее жильё в Санкт-Петербурге.

Людям с регионов всё сложнее купить недвижимость в Петербурге, так как разница цен в регионах и Санкт-Петербурге стала гораздо ощутимее. Если пару-тройку лет назад можно было купить однокомнатную квартиру в городе на уровне котлована за 4 млн рублей, то сейчас однокомнатные квартиры в новых объектах на уровне котлована идут от 6–8 миллионов рублей в зависимости от класса жилья. Стоимость квартир на вторичном рынке подтягивается к уровню стоимости новостроек. Остаётся, как и раньше, бросать взгляды в сторону окраин и ближайших пригородов Ленинградской области, где больше строится дешёвого и недорогого жилья.

В своих рассуждениях я исхожу из своего опыта и знаний, не претендуя на то, что моё мнение – истина в последней инстанции.

Желаю удачи! Галина Черкис

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Инвестирование в недвижимость

Причины возникновения

Главная причина возникновения дефляции – это нарушение баланса между спросом и предложением. Разберем, что же может привести к этому:

Перепроизводство, когда предприятия производят товары, не согласовывая этот процесс со спросом населения. В результате на складах образуются излишки, их пытаются реализовать дешевле. Если получается, хорошо. Если нет, то происходит снижение дальнейшего производства и все вытекающие последствия: сокращение рабочей силы, зарплат и пр.
Как ни странно, стабильность в экономике. В России это представить пока сложно, а европейцы уже вполне могут увидеть предвестников дефляции. В условиях стабильной и прогнозируемой экономики население заинтересовано в накоплении денег на долгосрочные цели (на депозитах, в сейфе). Деньги не поступают в реальный сектор, не участвует в обороте, тем самым увеличивается их ценность. В противоположность инфляции, при которой снижается ценность денег. Предприятия идут на снижение цен, пытаясь привлечь покупателей, и закручивают спираль.
Излишние меры по борьбе с инфляцией. Высокие темпы обесценивания денежной массы заставляют правительство и Центробанк принимать жесткие методы регулирования. Неправильно выбранная тактика может привести к смене инфляционных процессов на дефляционные.
Надувание “финансовых пузырей”, например, биржевого (спекулятивного) или валютного. Население, видя рост стоимости ценных бумаг или обесценивание собственной валюты, начинает активно вкладывать свободные деньги в покупку акций или иностранной валюты, надеясь заработать еще больше. Пузырь лопается, рынок обваливается.
Неправильная кредитная политика. Излишнее ужесточение требований к выдаче кредитов как предприятиям, так и населению приводит к уменьшению объема кредитования. А это опять приводит к снижению покупательского спроса, темпов развития производства и к дефляции.

Причина может быть только одна, а могут участвовать и несколько сразу.

Опасность ценовой войны

Когда конкуренты целенаправленно понижают цены, это приводит к уменьшению прибыли. Уже прошло множество ценовых войн, но ни одна из них не закончилась положительно. Результат во всех случаях один: в определенной нише прибыль уменьшалась, ключевые игроки вообще уходили, появлялись новые игроки, которые привлекали клиентов чем-то больше, чем просто низкая цена.

Логика таких войн простая:

Конкурент снижает цены — вы в ответ делаете тоже самое — но конкурент снижает их снова.
Снижение цен не уменьшает затраты, но понижает прибыль.
Низкая прибыль ограничивает вложения в развитие продукции, к примеру, в хорошую рекламу или сервис, что приводит рост компании в тупик.
Рост затрат увеличивается, цены остаются по прежнему низкими, а компания зарабатывает все меньше. В дальнейшем вы придете к решению уйти с рынка.
Один раз снижаете цены — потом будет сложно их увеличить.

Иногда низкая цена оправдывается. К примеру, вы единственный на рынке, кто имеет доступ к более дешевым ресурсам или внедрили новую технологию, которая приводит к экономии.

Первый способ: высокое качество и высокий сервис побеждают

Если компания-конкурент сохраняет низкие цены, скорее всего, качество его товара или услуг оставляет желать лучшего. Превращаем этот недостаток в наше преимущество:

Увеличьте товар новыми возможностями и свойствами.
Дополните услугу новым сервисом.
Обновите упаковку или разработайте новую, отличающуюся от конкурентов.
Внедрите, действительно, индивидуальный подход к своим клиентам.
Улучшите гарантию.

Второй способ: увеличивайте доходность с 1 клиента

Лучше получить одного клиента, который принесет доход, чем 10 новых, которые не принесут его. Ставьте на первое место прибыль, а не количество:

Акцентируйте внимание на клиентах, которые готовы заплатить больше за лучший результат.
Покупатели, которых не интересует результат, всегда выберут то, что дешевле.
Предложите своим клиентам купить дополнительный сервис или услуги, расширьте их покупательские способности.

Третий способ: временные акции по снижению цен

В отличие от постоянного снижения цен, акции эффективны из-за своего временного характера. Они помогут вам:

Если хотите дать ответ на снижение цен конкурента: дает время на разработку новых идей;
Стимул для новой покупки: клиент пробует товар и оценивает результат.

Виды акций:

Временное снижение цен до уровня конкурента или ниже: стимул попробовать товар увеличивается.
Лучше работают акции 50% скидка на 3 дня, чем 10% на месяц.
Более длительная отсрочка платежа, если речь об оптовых закупках.
Скидка на повторную покупку товара или скидка за покупку 2 товаров: больше дохода с одного клиента.
Подарочные наборы.
За покупку даете подарок или бонус.

Четвертый способ: введите в ассортимент низко-ценовое предложение

Если правильно управлять ассортиментом товаров, можно массово удовлетворять клиентов. Введите товар или услугу, которые будут стоить столько же, как и у конкурента.

У такого предложения будет меньше функций, чем у вашего основного товара и этим вы сможете объяснить меньшую стоимость. Даже может быть меньше функций, чем у конкурентов, но именно низкая цена привлечет нужных конкурентов.

Пятый способ: увеличьте длительность использования бренда

Когда конкуренты демпингуют, им нужен постоянный прирост клиентов. Усложните процесс получения новых потребителей — увеличьте длительность использования товара или услуги:

Абонентская плата: введите абонемент на год или полгода по привлекательной цене.
Товар повседневного спроса: проводите акции с частотой равной частоте покупки этого товара. Каждый раз, когда покупатель приходит к вам в магазин, он будет выбирать ваш бренд, потому что на него скидка.
Товар длительного использования: индивидуальные условия покупки. К примеру, автомобильные бренды предлагают обменять старое авто на новое.

Иногда, этого достаточно, чтоб конкуренты пересмотрели свою ценовую политику.

Шестой способ: невозможность сравнения цен

Покупатель выбирает более дешевый товар, если есть возможность сравнить цену. Если не будет такой возможности, то и выбирать будет не из чего:

Пакет услуг — добавьте сервис, который невозможно оценить по цене.
Добавьте в товар аксессуар.
Добавьте новых функций, отличительные от конкурентов.
Сделайте уникальный вкус или аромат продукции.

Помните, что постоянный мониторинг цен конкурентов — это возможность своевременно узнавать об изменениях на рынке и правильно реагировать на них.

Как показывает практика, таким образом можно получить лишь кратковременный успех, демпинг не поможет завоевать лидерские позиции в долгосрочной перспективе.

Предлагаем вам 5 решений, которые помогут вам бороться с проблемой, когда конкуренты снижают цены. Это поможет вам избежать ценовой войны, укрепить свои позиции и привлечь новых клиентов.

Последствия

Последствия дефляции в экономике вытекают из причин ее образования:

Снижение объемов производства, следовательно, сокращение прибыли предприятий. Это, в свою очередь, приводит к заморозке их инвестиционной деятельности, увеличению безработицы и снижению доходов населения, что не способствует повышению спроса на товары и услуги. Объем денежной массы сокращается, рост экономики останавливается.
Сберегательное и накопительное поведение населения тоже приводит к уменьшению денег в обороте, сокращению спроса и снижению объемов производства.
Слишком резкое снижение ключевой ставки Центробанка может привести к тому, что населению просто станет невыгодно хранить деньги на депозитах, а банкам не с чего будет выдавать кредиты. Последние в массовом порядке разоряются, доверие населения к банковской сфере падает, объем кредитования еще больше сокращается, а дефляционная спираль сильнее закручивается.

Конечное следствие перечисленного одно – экономический спад и кризис.

Меры борьбы

Есть даже специальный термин для государственной политики, направленной на борьбу с дефляционными явлениями, – рефляция. К основным мерам относятся:

Если падает объем кредитования, надо его стимулировать. Этого можно добиться путем более лояльного отношения к заемщикам и снижения ставок по кредитам. Главное, не перегнуть палку, а то получится ситуация, когда экономика наводнится кредитными деньгами, полученными неплатежеспособными заемщиками. Дешевые кредиты для предприятий – это оживление производства, развитие новых направлений развития, выпуск более конкурентоспособной продукции. Для населения взять деньги в долг по более низким ставкам – это повышение спроса на дорогостоящие товары.
Государственное инвестирование в крупные инфраструктурные проекты (дороги, мосты, трубопроводы, разведка недр и пр.). В таких масштабных мероприятиях задействованы десятки предприятий из разных отраслей экономики. В условиях кризиса у них будет полная загрузка мощностей, приток рабочей силы и прибыли. Именно такие проекты способны вытащить страну из любой ямы. Только одна строительная отрасль тянет за собой более 70 других отраслей экономики.
Снижение налогов для предприятий и организаций. Сама по себе эта мера вряд ли приведет к выходу из дефляционного кризиса, но в совокупности с другими поможет справиться с негативными последствиями. Например, высвободившиеся средства можно направить на инвестиции в развитие новых производств, продукция которых более востребована у населения.
Увеличение объемов выпуска государственных ценных бумаг, например, облигаций. Это позволит населению припарковать свободные деньги в надежном инвестиционном инструменте и рассчитывать на прибыль (купоны). А государство получит возможность потратить взятые у граждан средства на дополнительные меры по борьбе с дефляцией.