Рыночная стоимость
Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дает следующее определение рыночной стоимости (Статья 3. Понятие оценочной деятельности):
«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»
По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.
Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве — это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.
Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.
Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки — чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.
Отметим, что закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 7) содержит норму:
«В случае, если ….. не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.»
То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.
Оценка своими руками или с помощью профессионалов
Что лучше – сделать оценку собственными силами или обратиться к профильной компании? В большинстве случаев ответом на этот вопрос будет – обратиться к профессионалам. Во-первых, для многих задач, стоящих перед оценкой, требуется документ от независимого оценщика, входящего в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховавшего свою ответственность. Сделать такую оценку самостоятельно невозможно.
Во-вторых, специалисты-оценщики в штате – это дорого. Специалисты такой квалификации не нужны компании на постоянной основе, им нужно иметь профильное образование и повышать квалификацию минимум раз в три года, чтобы подтверждать свой профессиональный уровень.
Если оценка требуется для внутренних целей, например, нужно посчитать стоимость бизнеса, как показатель KPI менеджмента для собственников, тогда, конечно же, профессиональный оценщик не нужен, требуется. Тогда оценку данного показателя может сделать квалифицированный специалист финансового блока компании.
Оценка бизнеса – это вид искусства или отрасль знания, в которой используются строгие математические методы, при этом они опираются на предпосылки, допущения, прогнозы и гипотезы. Поэтому получаемые в результате цифры – это лишь ориентиры, а не руководство к действию или окончательная цена. Оценка бизнеса, особенно выполняемая независимым профессиональным оценщиком, снимает субъективные факторы и вопросы о возможных манипуляциях информацией. Без обоснованного анализа, без ориентиров, которые дает оценка, прийти к окончательной цене и сделке было бы крайне затруднительно.
Виды стоимости, отличные от рыночной
Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)» дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.
Инвестиционная стоимость
Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.
Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.
Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор — разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.
Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной — это означает что выбран неэффективный инвестиционный план.
Зачем проводить экономическую оценку
Экономическая оценка инвестиций еще называется эффективностью инвестиций. Под «экономической оценкой» имеется в виду соответствие маркетинговых, технических, организационных, финансовых и других типов решений тем целям и интересам, которые заложены в проекте.
Грамотный и подробный план инвестирования поможет точно и вовремя достигнуть поставленных целей. При выявлении рисковых моментов или проблемных ситуаций, предварительная оценка инвестиций обеспечит сохранность средств и своевременный отказ от сомнительной инвестиционной деятельности. Экономическая оценка инвестиций даст понимание того, как будет протекать процесс реализации проекта и какие сложности могут возникнуть. Таким образом, у всех участников проекта будет достаточно времени, чтобы найти лучший выход из каждой сложной ситуации. В целом, предварительная оценка инвестиций даст понимание о перспективах развития проекта и целесообразности вложения в него средств.
При наличии нескольких проектов, результаты экономического анализа помогут инвестору выбрать наиболее оптимальный вариант. Показатели доходности, которые получены при таком анализе, обязательно сравниваются с государственными ставками, например, при банковском депозите. Проект считается привлекательным, если он может предложить более выгодные условия. Конкурирующие инвестиции и методы их оценки могут отличаться, но критерии отбора наилучшего варианта для вложения собственных средств будут одинаковы для всех проектов. Наиболее важные показатели мы рассмотрим ниже.
Похожие статьи:
- признаки инвестиционной привлекательности
- как составить инвестиционный договор
- инвестиционные риски
Экономическую оценку следует проводить и после заключения сделки, а именно, во время реализации проекта. Сопровождая все финансовые и технические процессы на всем жизненном цикле проекта, инвестор сможет контролировать происходящее и сверять результаты с теми, которые были намечены по предварительному плану. Это даст возможность не отклоняться от намеченных целей и максимально им следовать.
Ликвидационная стоимость
Ликвидационная стоимость — это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях — период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной.
Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.
Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.
Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.
Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны — ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.
Где купить готовый бизнес
- Специализированные интернет-площадки с объявлениями по продаже. На Avito выставлены более 30 тысяч готовых фирм. Есть все — от интернет-магазинов, которые отдают практически даром (в данном случае речь идет о продаже только страницы сайта), до золотых месторождений за миллиард рублей. Популярный сервис «БИБОСС» предлагает на выбор более 10 тысяч предложений по всей стране. Чтобы получить подробные сведения о компании, нужно связываться с продавцом. Собственники указывают в объявлениях только информацию о ежемесячных доходах и расходах. Не более того.
- Брокеры — посредники между продавцом и покупателем. Действуют в интересах того, кто платит деньги (обычно это продавец). Делают предпродажную подготовку, размещают объявления на торговых площадках, ведут переговоры, юридически оформляют сделку. Брокеры — те же риелторы, но работают с бизнесом, а не с недвижимостью.
- Прямой продавец. Большая удача, если покупатель имеет выход на продавца. Без посредников легче добраться до истинных причин продажи. Не нужно переплачивать проценты брокерам. Если есть опыт в подобных коммуникациях, то бывает проще договориться по условиям сделки.
Предложений по продаже готового бизнеса много. Это рынок, где продавцы нахваливают свой товар, а в некоторых случаях пытаются «обвести» неопытного покупателя. Поэтому желательно обращаться за помощью к профессионалам.
Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.
Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) — либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.
